Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai – thực trạng và giải pháp

Đây là Tọa đàm thứ hai nằm trong chuỗi 3 Tọa đàm do KTNN tổ chức tại các khu vực Hà Nội, Khánh Hòa và TP. Hồ Chí Minh

Phát biểu khai mạc Tọa đàm, thay mặt Lãnh đạo KTNN, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhiệt liệt chào mừng và trân trọng cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, các chuyên gia, nhà quản lý, đại diện các địa phương, đơn vị và toàn thể quý vị đại biểu đã dành thời gian tham dự, đóng góp trí tuệ cho Tọa đàm.

Theo Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng, đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, không gian phát triển và là một trong những tài sản công có giá trị lớn nhất. Quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai có ý nghĩa trực tiếp đối với tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng, ổn định xã hội, bảo đảm an sinh và củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Trong tổng thể đó, định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất là khâu then chốt. Thời gian qua, hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, giá đất và thẩm định giá đã có nhiều đổi mới quan trọng, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2024, Luật Giá năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các quy định mới, trong đó có Nghị quyết số 254/2025/QH15, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và Nghị định số 250/2025/NĐ-CP đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho công tác định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản trên đất theo hướng công khai, minh bạch, tiệm cận nguyên tắc thị trường, tăng cường phân cấp, phân quyền và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia.

Đặc biệt, từ ngày 1/7/2026, nhiều quy định mới được triển khai đồng bộ trên thực tế, trong đó có việc xác định giá đất điều chỉnh để phù hợp với với từng loại hình, từng địa phương. Đây là sự thay đổi có ý nghĩa lớn không chỉ đối với cơ quan quản lý nhà nước mà còn đối với địa phương, doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, nhiều địa phương đang đứng trước câu hỏi mới, những tình huống mới và giải quyết các vấn đề mới trong quá trình tổ chức thực hiện. Đó chính là lý do Tọa đàm hôm nay còn ý nghĩa thực tiễn ngoài phạm vi của một buổi tọa đàm chuyên đề.

“Chúng ta cùng trao đổi để giải đáp từng câu hỏi cụ thể, cùng nhau tìm kiếm sự thống nhất trong nhận thức, chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn. Quan trọng hơn, góp phần xây dựng một môi trường pháp lý ổn định, minh bạch và khả thi hơn trong công tác quản lý đất đai” - Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng chia sẻ.

Phó Tổng Kiểm toán nhà nước cho biết, đối với khu vực miền Trung và Tây Nguyên, chủ đề Tọa đàm hôm nay càng có ý nghĩa thiết thực. Đây là khu vực có tốc độ phát triển nhanh về hạ tầng giao thông, đô thị, du lịch, kinh tế biển và các khu kinh tế ven biển. Đồng thời, cũng là địa bàn triển khai nhiều dự án đầu tư quy mô lớn có sự giúp đỡ. Vì vậy, việc xác định giá đất, xác định nghĩa vụ, tài chính về đất đai và thẩm định giá đất ngày càng quan trọng, tác động trực tiếp đến môi trường đầu tư và hiệu quả quản lý nhà nước.

Đối với KTNN, mục tiêu cao nhất là hoạt động kiểm toán góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách, nâng cao hiệu lực hiệu quả, quản lý nhà nước, góp phần phòng ngừa rủi ro và các bộ tham nhũng, tiêu cực, đồng thời tạo điều kiện để các doanh nghiệp, người dân yên tâm thực hiện đúng pháp luật. Một cuộc kiểm toán thành công không chỉ được thể hiện bằng số kiến nghị tài chính mà còn được thể hiện qua các kiến nghị liên quan đến sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách và biến các ý kiến đó thành giá trị để các cơ quan có thẩm quyền tiếp thu.

Phó Tổng Kiểm toán nhà nước tin tưởng rằng, sự tham gia của đại diện các Bộ, ngành Trung ương, KTNN khu vực, các địa phương và cán bộ trực tiếp làm công tác quản lý đất đai, tư vấn và định giá sẽ tiếp tục nối tiếp thành công của Tọa đàm tại Hà Nội, đóng góp thêm nhiều nội dung khoa học và thực tiễn, tạo nền tảng cho Tọa đàm khu vực phía Nam tại TP. Hồ Chí Minh. Đồng thời hình thành hệ thống kiến nghị và chất lượng để các bên cùng xem xét, tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật.

Tọa đàm được tổ chức thành 2 phiên, kết hợp giữa tham luận chuyên đề và trao đổi trực tiếp tại hội trường.

Trong đó, Phiên thứ nhất tập trung vào cơ sở pháp lý, thực tiễn quản lý ngành và vướng mắc của địa phương trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2024, Luật Giá năm 2023, các nghị quyết, nghị định hướng dẫn và các phương pháp xác định giá đất.

Phiên thứ hai tập trung vào thực tiễn kiểm toán, kinh nghiệm từ tổ chức thẩm định giá, cơ sở dữ liệu thị trường, quy hoạch, trách nhiệm pháp lý, chất lượng tư vấn và các kiến nghị hoàn thiện chính sách.

Tại Tọa đàm, theo các đại biểu, thực hiện Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, công tác định giá đất tại các địa phương đã có những chuyển biến quan trọng cả về cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện và phương thức xác định giá đất. Các địa phương đã tập trung rà soát, hoàn thiện hệ thống văn bản thuộc thẩm quyền; kiện toàn bộ máy, nâng cao năng lực của cơ quan quản lý đất đai; đồng thời triển khai các nhiệm vụ phục vụ xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể theo quy định mới.

Việc bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất hằng năm được đánh giá là bước đổi mới quan trọng nhằm từng bước đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận với giá đất thị trường. Trên cơ sở đó, các địa phương đã khẩn trương tổ chức điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và chuẩn bị các điều kiện cần thiết để ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Các địa phương đã chủ động xây dựng kế hoạch, bố trí nguồn lực và thuê các đơn vị tư vấn có đủ điều kiện để thực hiện xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể theo quy định.

Việc áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định mới đặt ra yêu cầu về chuyên môn, nghiệp vụ, trong khi đó, đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất ở một số địa phương còn thiếu về số lượng và hạn chế về kinh nghiệm thực tiễn; số lượng tổ chức tư vấn thẩm định, định giá đất đủ điều kiện hoạt động chưa đáp ứng nhu cầu định giá ngày càng tăng của các địa phương; một số đơn vị tư vấn định giá, thẩm định giá không muốn tham gia định giá đất cụ thể.

Các yêu cầu đặt ra trong thời gian tới: Đẩy nhanh việc xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, trong đó có thành phần cơ sở dữ liệu về giá đất; tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan thuế, cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan; nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai, tài chính hiệu lực, hiệu quả, hạn chế khiếu nại liên quan đến giá đất và khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trong tình hình mới.

Mặc dù hệ thống pháp luật về đất đai, giá và thẩm định giá đã từng bước được hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất trên thực tế vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, vướng mắc cả về thể chế, dữ liệu, tổ chức thực hiện và trách nhiệm pháp lý. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng kết quả thẩm định giá mà còn tác động trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, công tác quản lý tài sản công, xử lý nợ xấu, thi hành án và hoạt động tố tụng.

Do đó, để nâng cao chất lượng, tính minh bạch và hiệu quả của hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất trong bối cảnh hệ thống pháp luật đang tiếp tục được hoàn thiện, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp từ góc độ quản lý nhà nước, trong đó tập trung vào các nhóm giải pháp về thể chế, dữ liệu, nguồn nhân lực, công nghệ và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan có liên quan.