Kiểm toán Nhà nước góp phần hoàn thiện cơ chế định giá đất
Xác định giá đất là khâu quan trọng trong quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai, tác động trực tiếp đến thu ngân sách, môi trường đầu tư và quyền lợi của người dân, doanh nghiệp. Qua thực tiễn kiểm toán, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) đã phát hiện nhiều bất cập trong quá trình xác định giá đất, đồng thời kiến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách theo hướng minh bạch, phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Định giá đất - khâu then chốt trong quản lý nguồn lực đất đai
Đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất quan trọng, không gian phát triển và là một trong những tài sản công có giá trị lớn. Theo Phó Tổng KTNN Bùi Quốc Dũng, quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai không chỉ tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội mà còn góp phần củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.
Trong đó, xác định giá đất là khâu then chốt bởi đây là căn cứ để xác định nhiều nghĩa vụ tài chính quan trọng như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… Việc xác định giá đất không chính xác sẽ dẫn đến thất thu ngân sách, phát sinh khiếu nại, ảnh hưởng môi trường đầu tư và làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.
Những năm gần đây, hệ thống pháp luật về đất đai và giá từng bước được hoàn thiện với Luật Đất đai năm 2024, Luật Giá năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai vẫn còn nhiều khó khăn, nhất là với các dự án có quy mô lớn, tính chất phức tạp hoặc áp dụng các phương pháp định giá khác nhau.
Qua nhiều cuộc kiểm toán, KTNN nhận thấy khó khăn lớn trong xác định giá đất hiện nay là chất lượng dữ liệu đầu vào và sự thiếu thống nhất trong quá trình áp dụng quy định pháp luật.
Theo KTNN khu vực VIII, xác định giá đất không đơn thuần là việc áp dụng một phương pháp định giá mà là quá trình tổng hợp, phân tích nhiều nhóm thông tin - từ hồ sơ pháp lý dự án, quy hoạch, mục đích sử dụng đất, thời điểm xác định giá đến thông tin thị trường, khả năng sinh lợi của dự án và các quy định pháp luật liên quan.
Trong khi đó, dữ liệu thị trường đất đai còn thiếu đồng bộ; việc thu thập thông tin giao dịch thực tế gặp nhiều khó khăn; cơ sở dữ liệu đất đai và giá đất tại nhiều địa phương chưa được cập nhật đầy đủ, chưa đáp ứng yêu cầu kết nối, chia sẻ thông tin phục vụ công tác định giá.
Từ góc độ kiểm toán, KTNN nhấn mạnh mục tiêu không phải là xác định một mức giá đất cụ thể hay thay thế cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất, mà là đánh giá toàn bộ quy trình xác định giá đất có tuân thủ quy định pháp luật, bảo đảm đầy đủ căn cứ, hồ sơ và tính công khai, minh bạch hay không. Thực tiễn kiểm toán cũng cho thấy sự khác biệt trong cách hiểu và áp dụng quy định giữa cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn, hội đồng thẩm định giá đất và các cơ quan kiểm tra, kiểm toán là một trong những nguyên nhân dẫn đến kết quả xác định giá đất chưa thống nhất.
Hoàn thiện cơ sở dữ liệu phục vụ công tác xác định giá đất
Từ những bất cập được phát hiện qua hoạt động kiểm toán, KTNN khu vực VIII đã đưa ra nhiều kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo hướng minh bạch, phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Trước tiên, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật và hướng dẫn chuyên môn, nhất là với các dự án có tính chất đặc thù hoặc áp dụng phương pháp định giá phức tạp. Đồng thời, cần xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu phục vụ công tác xác định giá đất; tăng cường kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý đất đai, tài chính, thuế, xây dựng nhằm nâng cao chất lượng nguồn thông tin phục vụ quá trình xác định giá đất, giảm thời gian thu thập, đối chiếu và kiểm chứng dữ liệu.
Bên cạnh đó, cần nâng cao chất lượng phối hợp giữa cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức tư vấn và hội đồng thẩm định giá đất, bảo đảm mỗi quyết định về giá đất đều dựa trên đầy đủ căn cứ pháp lý, dữ liệu và điều kiện thực tế của từng dự án.
Một trong những giá trị nổi bật của hoạt động kiểm toán là không chỉ phát hiện những hạn chế trong từng dự án cụ thể mà còn nhận diện các bất cập mang tính hệ thống để kiến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách. Trên cơ sở đó, KTNN tổng hợp những khó khăn, vướng mắc phát sinh để kiến nghị QQ8886 Khuyến Mãi, Chính phủ và các bộ, ngành nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp, góp phần hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
KTNN cũng khẳng định sẽ tiếp tục đồng hành cùng các địa phương trong công tác xác định giá đất thông qua chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn, tăng cường trao đổi chuyên môn và tổng hợp những vướng mắc phát sinh để kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật. Qua đó, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm việc khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai công khai, minh bạch, hiệu quả và bền vững.
Tại Tọa đàm “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp” tổ chức tại Hà Nội ngày 2/7, Tổng KTNN Nguyễn Hữu Nghĩa cho biết, KTNN được giao nhiệm vụ thực hiện việc kiểm toán xác định giá đất trong các dự án tồn đọng, vướng mắc, kéo dài theo Nghị quyết số 170/2024/QH15 và Nghị quyết số 29/2026/QH16 của QQ8886 Khuyến Mãi.
Trong 3 năm qua, KTNN đã tiến hành 10 cuộc kiểm toán về xác định giá đất ở 6 tỉnh, thành phố, qua đó đã phát hiện ra nhiều vấn đề, các vi phạm và các khuyết điểm trong xác định giá đất.
Kết quả kiểm toán cho thấy nhiều sai sót có tính chất tương đồng giữa các dự án, phản ánh những khó khăn mang tính hệ thống trong công tác xác định giá đất. Nguyên nhân xuất phát từ việc áp dụng quy định pháp luật chưa thống nhất hoặc một số quy định còn chưa đủ rõ, dẫn đến cách hiểu và kết quả xác định giá đất khác nhau.
Tổng KTNN Nguyễn Hữu Nghĩa đánh giá, xác định giá đất từ trước đến nay luôn là một vấn đề phức tạp, đa chiều. Dù pháp luật về đất đai đã nhiều lần được sửa đổi, hoàn thiện qua các Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013 và 2024, nhưng việc xây dựng một cơ chế xác định giá đất thực sự vận hành theo nguyên tắc thị trường vẫn là bài toán cần tiếp tục được hoàn thiện.